2017年 12月 11日 星期一    English    中文繁體
工薪族在加拿大做地产投资该考虑什么?

早年从中国通过技术移民落户加拿大的很多华人,经过自己的奋斗,绝大多数人已经找到了自己的位置,开始了在加拿大的新生活。2013年以来,笔者特别留意到,很多华人朋友开始考虑投资房地产,部分有远见的朋友已经开始收获投资的喜悦了。如何克服投资地产的恐惧感,怎样趋利避害,以及该从哪里入手呢?笔者将撰写系列文章,把有地产投资经验的朋友们的故事,分享给大家。

记得刚来加拿大的时候,理财顾问请我和我太太分别填同一张问卷,要了解一下我们各自对未来家庭财务安排的想法。我们填完之后,理财顾问说:你们两口子都把“早日退休”列为第一目标,心太齐了。是啊,作为工薪族,早日退休是我们朝思暮想的事。早早晚晚会有一天,不想干了,也实在干不动了,生活水平能维持现状吗?如果退休的时候,名下有4套投资房,每套房产每月现金流1500元,就相当于两个人还在上班,月收入6000元。该怎样实现这个目标呢?

工薪族投资地产,不是件遥不可及的事。需要做的准备工作中,第一项,也是最重要的是储蓄首付款。按照加拿大目前的按揭贷款政策,投资房,最低首付款为房价的20%。如果准备投资25万元的房产,至少要准备5万元首付款。如果你发现虽然自己的储蓄不足,但过去几年里RRSP的投资并不理想,可以在休产假期间将这些投资变现取出用于地产投资。假如以前没有过投资地产的打算,只要有闲置的资金就进行自住房按揭贷款的提前还款,并已经累积了房屋净值,则可以重做自住房的按揭贷款,将已经加速偿还的本金部分取出来。如果是自住房已经有了信用额度,从额度项下取款即可,无需重做贷款。

有了首付款,还需要贷款才能完成购买投资房的计划。如果你是工薪收入的家庭,可以先做一个自测题,看看自己的家庭能否申请到投资房按揭贷款。列出每月的下列负债并加总:按揭贷款每月月供款+每月地税+CONDO管理费(如有)+汽车贷款每月的月供+学生贷款每月的月供+信用卡账单上的金额乘以3%=家庭总负债。列出并加总家庭收入:每月基本工资+月均过去两年加班收入+月均过去两年业余工作(part time job)收入=家庭总收入。家庭总负债与家庭总收入的比例在40%以下,是有可能申请到投资房按揭贷款的。从上面的例子来看,有些家庭负债情况银行是不考虑的,例如,自住房按揭贷款余额,各类汽车、房屋、人寿保险的保费支出,汽车贷款的余额,学生贷款的余额等。聪明的读者看到这里应该明白了,能不能获得投资类住房的贷款审批,关键在于每月的负债与每月的收入比,其他因素都不重要。例如,A家庭自主房贷款余额20万,每月月供款3200元,B家庭自住房按揭贷款余额40万,每月月供1600元,其他条件相同的情况下,A家庭被银行拒绝的机会比B家庭高一倍。问题在哪里呢?A家庭当初设置最长还款期时,将还款期设置得太短,导致家庭每月负担过重,并使银行认为,借款人已经没有多余的能力偿还投资房按揭贷款。想要获得银行的按揭贷款,需要做的第一步是将家庭每月的负债金额降下来:将自住房按揭贷款的还款期放置为最长,如,贷款到期时申请重做贷款(refinance)将还款期设为30年;将已经主动调高的月供金额降下来;付清汽车/学生贷款,等等。购买投资类住房,不是什么刚性需求,大家有充分的时间准备,买房之前,最好是申请贷款预授信,确保能够得到贷款批复。

工薪族做房地产投资,需要多积累经验和智慧,只要能在退休之前,用投资收入把工薪收入替换出来就可以。很多人认为,地产投资是李嘉诚,等超级富豪才能做的事。其实不然,只要有20%以上的首付款,有良好的信用和借款能力,地产投资马上就可以开始。房地产投资是一项长期投资,不会像买彩票那样,要么杳无音讯,要么一夜暴富;更不像买股票,涨跌都掌握在别人手里,一旦企业破产,投资人全数损失。工薪族投资地产要先戒掉一个“炒”的概念。今天买,明天卖,甚至是打算买下楼花,在没交房之前就转让,这些投机心理都不是我要讨论的话题。另外,常有人误导工薪族将自住房分租,或将投资房做非法分租,自住类房产的分租有很多限制,大家可以在GOOGLE中输入“rooming house”搜素一下,加拿大有多少恶性事件是由于非法分租引起的。因此,工薪族做地产投资还要戒一个“贪”字,同时也要找具备一定职业素养和经验丰富的专业人士合作。鉴于地产投资的长期性,以及工薪族没有太多时间和精力维护房产,以及打理租客的诉求,因此,最适合工薪族投资的物业应该是比较新的CONDO。

万事开头难,一旦掌握了入门的技巧,其他事情就轻松了。工薪族做地产投资,最难过的是心理障碍这一关。有人敢用5万元买共同基金,但不敢用5万元做首付买房子做投资。恐惧感来自于担心借了银行的钱还不上。

通常来说,借钱给别人的一方更担心对方不还钱,如果银行批了贷款给你,你就好好找房子就可以了,因为银行已经衡量过信用风险,认为你有能力还款,才会批复贷款。如果你要买10万共同基金,自己出5万,不会有人愿意借钱给你另外的5万元;但你买房产就不同了,你自己出5万,银行愿意借你20万用于购买25万的房产,为什么?因为有房产做抵押。所以,你和银行都没有太多担心,因为用房子做了按揭。

为什么选择地产投资,而不是别的投资?工薪族没时间打理房产,这是众所周知的。怎样能不操心费力,又能安全地得到年投资收益率7%以上的回报呢?

从目前加拿大的房地产市场,以及利率水平来看,投资房地产从可以实现这个目标。我们这里所说的年投资收益(ROI)7%完全没有考虑房产升值的因素,这样的收益仅仅是利用了投资人20%的首付,良好的信用记录,稳定的收入,以及从银行取得的80%的房屋贷款,用于房地产投资的结果。

炒房与地产投资有本质的区别,地产投资也不是以房养房式的分租。炒房,是指在短期内买卖房产,博取差价,是典型的投机冒险行为,需要较大的风险承受能力。以房养房不仅会影响自己的正常生活,同时也会惹来不必要的法律纠纷。地产投资涉及的法律和会计知识较多,涉足地产投资之前要做好充分的准备工作。

以上内容仅为个人观点,不构成任何投资或报税建议。

作者   REW.ca

 
上传: John
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