2017年 10月 18日 星期三    English    中文繁體
多伦多、渥太华和满地可楼市展望

加拿大的成屋销售量和建屋步伐,已下调至更接近其历史水平。从不同分区来看,那些有良好的房屋可负担程度,以及较佳经济前景的城市,包括利载拿、卡加利和爱民顿,其楼市表现预期将胜过温哥华、多伦多、渥太华和满地可等地。民众都注意到多伦多和温哥华的房屋过于高昂,而满地可亦已有过量建设和房价过高的情况,但程度较温和。展望未来数年,经济状况将较弱,加上过去数年过度发展,所积累的要有一部分得到释放,满地可楼市应会表现落后。本文将探讨多伦多、渥太华和满地可的楼市情况。

多伦多:吊机随城可见

大多伦多地区的楼市最闻名之处,在于单户住宅的高昂价格、竞购战,以及市中心天空映衬下的建筑吊机群。此外,市场上有愈来愈多的共管公寓大厦出售,令人担忧供过于求。虽然多伦多楼市崩溃的可能性不大,但这个过度发展趋势将被扭转。 

迄今为止,多伦多楼市一直在有秩序地放缓。自从2012年4月以来,现成房屋销售量已经下跌了15%,但这是继销售量于2010年和2011年创纪录后发生,成屋销售现正在稳定下来,而步伐跟过往表现更为一致。市场一直保持很平衡的状态,这是从房屋销量与新挂牌比率 (sales-to-new listings ratio) 及房价增长来看。虽然楼市过去几年间大幅下降,但情况仍然良好。这些平均统计数字,掩盖了共管公寓市场转弱的现象,其销售量于7年内下滑至最低水平,价格下跌了1%,而这是跟经济衰退无关。 

展望未来,楼市前景是喜忧参半。就业机会的创造料将欠佳,失业率将于2013年稳定地高企在8.5%的水平。但另一方面,利率可能会于整个预测期内保持低企,这有助支持房屋负担能力,尽管高房价对一般买家来说,意味着按揭还款吃掉了每月薪金支票的一大比率 (约35%)。 

多伦多楼市的最大风险是房屋销量与新挂牌比率可能会于未来几年继续走低,趋向一个买家佔上风的局面。第一,多伦多有约20%至25%的房屋单位是由本地投资者持有。投资者活动可能会放缓,这是因为购买出租单位的经济利益正在减损。事实上,现在持有一个普通公寓单位的成本比平均租金更高,这是反映了过去数年的价格上涨。未来价格料将持平,这应会令人对资本回报的预期受到抑制,所以未来数年内大概会有一部分由投资者持有的单位,进入转售市场。 

第二,目前有创纪录数目的共管公寓单位在兴建中,定于2013年和2014年进入市场。由于省府政策是支持高密度建筑,自2007年以来共管公寓佔了整体建屋量的70%。好的一面是,供应大概并未达到部分人所担心的过量程度。在加拿大的主要城市当中,多伦多是其中少数市场之一,在过去6年间兴建新屋跟住户形成的步伐大概一致 (2012年则除外,当年过量建设的程度颇大),而大部分新单位已售出 (比例高达70%至80%),但相信出售单位的供应量将增加。 虽然房屋销售可能会稳定在目前水平,价格和建筑活动预期将于未来几个季度有些下行压力,原因是共管公寓的供应量料将增加。虽然共管公寓价格将会首当其冲受到市场预期疲弱影响,但连锁效应将会波及市场的其他部分,包括独立屋市场。整体来说,到了2014年年初,预期多伦多成屋价格相对于目前水平,将有6%从谷峰到谷底的跌幅。新屋动工量可能会于未来两年间处于2万5千至3万个单位的范围内,大约是2012年纪录的一半。 

渥太华:过度建设成挑战 

渥太华看来是加拿大最过度建屋的市场之一。因此,渥太华楼市跟其他市场相比,着陆得更为颠簸一点。 

渥太华楼市于过去10年大有发展,房价于这段期间上升一倍。由于收入亦于这段期间强健增长,房价仍处于相对可负担的状态,但那么大的价格升幅,促成了不可持续的建屋步伐。于2006年至2012年间,每年的新屋动工量是住户形成数目的一倍。 

然而,市场势头于2010年开始转弱。按揭保险规则收紧,劳工市场偏软,楼市因而有所减弱。现成房屋销售量已从2010年年中的高峰水平下降16%,返回2008年的经济衰退期水平。迄今为止,整体房价一直没明显变动。 

房屋需求疲弱的情况,大致上是全面见于单户住宅和共管公寓类别。然而,过量兴建的大部分是共管公寓大厦,而许多这些新单位已进入市场。待售公寓单位的库存量自2009年以来增加了3倍,而公寓价格已于去年有9%的调整幅度。单户住宅价格则一直稳定。 

展望未来,房价可能会于未来两年继续调整。首先,房屋需求可能会依然受压。渥太华的劳工市场高度依赖政府工作,区内所创造的工作有40%是与公营部门有紧密关系。未来几年政府的就业创造预期会较弱,这将是个人收入和失业率所要面对的一股逆风。此外,市场上出售房屋的库存量可能会继续攀升。目前在兴建中的共管公寓大厦,数目创纪录,任何其他大都会区都没有那么多 (按有关都会区的大小作出调整后的比较)。多伦多是唯一有更大量在建公寓大厦的城市。在需求偏软的情况下,市场可能需要多年时间来降低过高的库存量。单户住宅市场最近亦已变为一个买家市场,这类物业的价格可能会于未来多个月内适度下降。 

渥太华楼市从2010年已开始软着陆,这情况应会于未来几年继续下去。 

满地可:价格回落在即

无论是多伦多或温哥华的首次置业者都会羡慕满地可的房价。在满地可,只需32万元来购买一般价格的房屋,而多伦多或温哥华的平均房价分别为51万元和75万元。然而,若把房价和收入作比较,除了多伦多和温哥华,这楼市是加拿大其中一个最叫人吃不消的市场。

平均现成房屋价格于2002年至2012年间翻了一倍,但这段时期的个人收入却停滞不前。房价现已接近收入的6倍,而满地可跟大部分其他主要市场相比,房屋可负担程度下降速度最快。一般家庭如要购买一个普通的住所,每月带回家的收入可能有约28%要用来偿还房屋贷款,比例超过2002年时的24%。 

新屋市场方面,尤其是多层共管住宅大厦的发展,比人口状况所推动的应有速度更快。2006年至2012年间,新屋动工量每年平均几乎有2万1千700个单位,但满地可的住户数目年增仅1万7千500个,即每年有5千个超出实际需要的单位。此外,满地可的空置共管公寓单位数目几乎是多伦多的一倍,大量新落成而空置的公寓单位便是佐证。 

由于楼市有发展过度的迹象,过去4年所推出的新贷款标准大为打击满地可,这是不足为奇。房屋销售量比2010年初的高峰水平低了约21%,共管公寓的跌幅最明显可见。魁北克地产商总会 (Quebec Federation Real Estate Board) 指出,2012年是满地可逾17年来首次录得共管公寓销售量的跌幅。根据加拿大地产协会 (Canadian Real Estate Association) 的房价指数,满地可的房价自去年9月以来一直调整,4月份房价较上年同月下降了2%,而公寓单位和单户住宅的价格也有相若的跌幅。 

整体而言,满地可楼市预期会于未来几年出现温和的价格调整。然而,经济增长预期会在出口改善的情况下加快,这可能会减轻价格调整的冲击。实质国内生产总值预期会由2013年的1.2%,加快至明年的2.3%,以致失业率有些下调压力。房屋销售量于2012年下降7%后,应会稳定在目前的水平,而价格则预期会于2014年年中时,从目前水平下降了5%。新屋兴建量大概会保持在远低于住户形成的水平,因为目前市场上的大量存货仍有待吸纳。 (文 徐泽麟)

发布 : 2013-08-20  |  来源 : 加拿大都市报

 
上传: John
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